Construction : Le « Plan Bruno Koné » pour résoudre la crise du logement

Le ministre de la Construction, du Logement et de l’Urbanisme (MCLU), Bruno Nabagné Koné, a levé un coin du voile sur les reformes susceptibles de faciliter l’accès au logement aux 80% d’Ivoiriens en quête d’un toit. L’Infoexpress vous offre ses solutions pour résoudre la crise du logement qui frappe de plein fouet tous les habitants de la Côte d’Ivoire.

…Ces réformes concernent trois secteurs : le foncier urbain, l’urbanisme et l’habitat.

Comme je n’ai de cesse de le dire, mon ambition est de gérer au mieux, avec le maximum de clarté, les affaires du Ministère dont j’ai la charge depuis maintenant trois ans ; c’est cette philosophie, ce désir de transparence, qui nous a décidé, mes collaborateurs et moi, à organiser cette conférence de presse, afin de lever le voile sur quelques zones d’ombres ; et vous expliquer le plus clairement possible, les bénéfices sociaux et économiques de ces récentes réformes pour notre pays…

Pour rappel, le département ministériel que j’ai l’honneur de diriger s’est donné comme missions prioritaires :

de réduire les tracasseries dont les usagers de nos services sont l’objet ;
de disposer d’outils de planification et de gestion urbaine, en vue d’offrir à nos populations des services de qualité et de mieux maitriser l’expansion de nos villes ;
de moderniser, sécuriser et simplifier la production et les démarches pour l’obtention des actes administratifs du foncier, de l’urbanisme et de la construction ;
de travailler au renforcement de l’intégrité juridique de l’Arrêté de Concession Définitive (ACD), pour en faire définitivement un élément de sécurisation des transactions en matière foncière et de dynamisation de l’économie des secteurs de l’immobilier et de la construction ;
de sécuriser le cadre bâti ;
de doter nos Administrations de bâtiments à usage de bureaux et de logements (là où il y a lieu) ;
de réglementer le secteur de l’habitat et de relancer le Projet Présidentiel de Logements Sociaux et Economiques.

Ma vision à la tête du Ministère de la Construction, du logement et de l’urbanisme (MCLU) est d’offrir des services de qualité aux usagers tout en veillant à ce que les populations vivent dans un cadre de vie décent, assaini, mieux structuré et résilient. La mise en œuvre de cette vision nécessite un cadre législatif et règlementaire adapté.

C’est la raison pour laquelle nous avons entrepris récemment des réformes fortes dans les secteurs du foncier urbain, de l’urbanisme et de l’habitat, afin de répondre le mieux possible aux besoins et aux exigences des populations.

Ainsi, dans le secteur du foncier urbain, le Gouvernement a adopté quatre textes, dont :

un décret portant création, attributions, organisation et fonctionnement du Système intégré de gestion du foncier urbain (SIGFU),
un décret déterminant la procédure de délivrance de l’Arrêté de Concession Définitive (ACD)
un décret déterminant la procédure de déchéance des droits sur les parcelles de terrains non détenues en pleine propriété et les conditions de leur acquisition. Il
Une CCM (Communication en conseil des ministres) portant mise en œuvre du Projet de délimitation des territoires des villages du Grand Abidjan, qui vise à déterminer les limites territoriales de chaque village du Grand Abidjan, de sorte à prévenir les litiges fonciers et les potentiels conflits fonciers intercommunautaires.

Au niveau du secteur du développement urbain, cinq textes ont été adoptés par le Gouvernement, à savoir :

un décret portant organisation des procédures d’élaboration, d’approbation et d’application des plans de lotissement. L’application des lotissements donnera lieu désormais à la création systématique de titres fonciers sur l’ensemble des lots créés (titrement massif), ce qui permettra de réduire considérablement le délai de traitement des demandes d’ACD pour les acquéreurs desdits lots ;
un décret portant déclaration d’utilité publique, de l’emprise réaménagée de la ligne 1 du métro d’Abidjan.
une CCM portant financement de l’élaboration des Plans d’urbanisme directeurs (PUD) des chefs-lieux de département, qui autorise l’élaboration de PUD pour les 75 chefs-lieux de Départements que compte notre pays, en vue d’une meilleure planification et gestion de ces localités ;
une CCM portant sur l’état d’avancement du projet d’Adressage des voies et lieux d’habitation du District d’Abidjan ;

une CCM portant projet de rénovation des quartiers anciens du District d’Abidjan.

Enfin, nous arrivons aux réformes concernant le secteur de l’habitat, notamment celui du logement social.

A ce niveau il s’agit notamment de l’adoption de cinq (05) textes, à savoir :

un décret portant transformation de la SICOGI en une Société d’Etat dénommée Agence Nationale de l’Habitat (ANAH), qui vise à doter notre pays, à l’instar des pays de référence dans le monde, d’une agence chargée de la mise en œuvre de la politique nationale de l’habitat. Compte tenu de la longue et riche expérience de la SICOGI et de sa présence historique dans ce secteur, le choix a été fait de la transformation de cette société en agence. Toutefois, les programmes en cours de la SICOGI seront conduits jusqu’à leur terme, en vue de sauvegarder les intérêts des souscripteurs ;

un décret portant création du Fonds de garantie du logement social (FGLS), né de la dissolution des fonds existants (FSH, CDMH et CTU) ; le FGLS vise à garantir les prêts consentis aux promoteurs immobiliers et surtout aux ménages du secteur informel à revenus faibles et/ou irréguliers, ce qui permettra de prendre en compte cette catégorie de ménages dans la mise en œuvre du programme présidentiel. La création de ce fonds marque également la dissolution de l’ensemble des précédents fonds sectoriels dédiés à l’habitat.

une CCM portant recapitalisation de la BHCI, qui vise à renforcer l’actionnariat de l’Etat dans cette banque, en vue d’en faire l’instrument privilégié de financement du secteur de l’habitat (notamment de l’habitat social) dans notre pays.

Une CCM relative aux modalités de financement du Programme présidentiel de logements sociaux et économiques, qui instaure, pour la mobilisation foncière, le principe de la purge par dation, en vue de disposer d’environ 6 000 ha de superficie dans le Grand Abidjan et à l’intérieur du pays. Pour le financement des VRD primaires, elle préconise une répartition des travaux entre l’Etat et les promoteurs privés, ainsi que l’instauration d’une parafiscalité adossée aux matériaux de construction pour faire face aux engagements de l’Etat ;

une ordonnance instituant des taxes parafiscales sur certains matériaux de construction au profit du financement du logement social; il convient sur ce point précis de la parafiscalité, de présenter les options qui s’offraient à nous pour adresser durablement la problématique du financement du logement social dans notre pays et d’expliquer les raisons des choix qui ont été faits par le Gouvernement.

En effet, les benchmarks que nous avons effectués avec l’appui de nos partenaires techniques et financiers (PwC, SFI, Banque Mondiale, Shelter Afrique), sur plus d’une vingtaine de pays de référence à travers le monde (Europe, Asie, Amérique et Afrique), et tout récemment en Egypte, ont permis de faire ressortir un principe universel, commun à tous les pays ayant conduit avec succès leurs politiques de logements sociaux : 𝗟e principe de la solidarité. Ce principe veut que les mieux nantis contribuent, d’une manière ou d’une autre, au financement des logements destinés aux ménages les moins favorisés.

Notre pays ne peut faire exception à ce principe, qui se traduit en général par trois (03) différentes options de financement possibles :

– la valorisation foncière (cas de la Turquie). Il s’agit pour l’Etat de mettre à la disposition de l’Agence en charge de l’habitat des réserves à forte valeur foncière situées dans des zones stratégiques (exemple du plateau, cocody centre, zone 4 en Côte d’Ivoire).

la taxe sur les salaires (cas notamment du Brésil, du Mexique, du Mali, etc.). Il s’agit d’imposer une taxe sur les salaires des travailleurs, en vue d’alimenter un Fonds chargé du financement de l’habitat social.

la parafiscalité adossée aux matériaux de construction (cas notamment du Maroc, du Sénégal, etc.) : à l’instar du modèle marocain où les taxes sur le ciment (10 FCFA/Kg), le fer à béton (6,6 FCFA/Kg) et le sable (30% des taxes existantes) ont permis de mobiliser près de 1600 milliards de FCFA en l’espace de 5 ans, la parafiscalité se présente comme une source de financement pérenne pour le secteur de l’habitat.

Voici donc les trois options qui s’offraient à nous et parmi lesquelles il nous fallait choisir. Face à ces trois options, le choix fait par notre pays est en quelque sorte un modèle hybride, une combinaison de la 2^ème et de la 3^ème option susvisée (valorisation foncière et parafiscalité).

En effet, l’Etat a entrepris de rechercher, en lien avec l’ensemble des maires des 10 communes du District d’Abidjan, des réserves foncières en intramuros insuffisamment mises en valeur, qui seront affectées au programme de logements sociaux. Le principe de la valorisation foncière (ou péréquation) sera aisément appliqué dans ce cas de figure.

En complément, l’Etat a décidé de mettre en place une parafiscalité sur un nombre limité de matériaux de construction : le ciment, le fer à béton (Acier HA) et le marbre. Le choix d’un modèle hybride présente l’avantage de ne pas faire peser tout le financement du programme uniquement sur la parafiscalité, ce qui permettra d’avoir un niveau de parafiscalité relativement très faible dans notre cas, comparativement à celui des autres pays ayant eu recours à ce mécanisme (nos taux seront très certainement plus faibles que ceux pratiqués au Maroc par exemple, qui pourtant n’applique que 10FCFA/Kg sur le ciment).

La parafiscalité sur les matériaux permettra de mobiliser des ressources pérennes, stables et durables pour booster la production de logements sociaux à échelle industrielle, de sorte à faire baisser le prix des loyers pratiqués dans le secteur (loi de l’offre et de la demande). L’augmentation des volumes de logements impliquera un accroissement de la demande en matériaux de construction, ce qui contribuera sur le long terme à équilibrer le prix de ces matériaux, à accroitre les recettes parafiscales, qui serviront à produire davantage de logement.

Comme vous pouvez le voir, les réformes adoptées par le gouvernement vont dans le sens de l’amélioration de la gestion de chacun des secteurs dont nous avons la charge.

Ces réformes viendront réguler au mieux les problématiques liées à l’urbanisation galopante de nos villes et créer, pour l’ensemble de nos populations, un cadre de vie plus agréable, plus sécurisé et donner l’accès à tous, à un logement décent et à un coût abordable.

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